Bom dia, Anna,
Essa é uma dúvida bem pertinente, porque o setor de construção civil e incorporação imobiliária recebeu tratamento bastante específico dentro da LC 214/2025, justamente pela particularidade de que boa parte do valor envolvido numa obra ou numa venda de imóvel não representa, de fato, riqueza nova gerada naquela operação, mas sim custo de aquisição de terreno, material e mão de obra que já foram ou serão tributados em outras etapas da cadeia.
A regra geral do IBS e da CBS é que a base de cálculo corresponde ao valor da operação, ou seja, o preço cobrado pelo bem ou serviço. Só que, para operações com bens imóveis, incluindo incorporação, venda e locação, e também para os contratos de construção civil, como empreitada e subempreitada, a LC 214/2025 criou um mecanismo chamado redutor de ajuste. Esse redutor permite deduzir da base de cálculo o valor correspondente ao custo de aquisição do terreno e de outros bens imóveis que entrem na composição da operação, evitando que esse valor seja tributado novamente quando o imóvel é revendido ou incorporado a uma obra. A lógica é parecida com a que já existia informalmente em alguns regimes de ganho de capital, mas agora formalizada dentro do próprio sistema de dedução da base de cálculo do IBS e da CBS.
Além disso, para as operações de construção civil propriamente ditas, a legislação prevê uma redução de alíquota, atualmente estimada em quarenta por cento sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS, aplicável às operações de incorporação, venda, locação e also aos contratos de construção, o que já reduz a carga final independentemente da dedução da base. Sobre a não cumulatividade, o construtor ou incorporador poderá se apropriar de créditos de IBS e CBS pagos na aquisição de materiais, insumos e serviços de terceiros, o que também reduz o valor efetivamente devido na etapa final, ainda que isso não seja tecnicamente uma dedução da base de cálculo, mas sim um abatimento do imposto a pagar.
Um ponto importante, e que você deve levar em conta ao estudar esse tema, é que a forma exata como esse redutor de ajuste vai aparecer discriminado na nota fiscal, ou seja, os campos específicos da NF-e e da futura nota fiscal de serviços que vão conter esse destaque, ainda depende de regulamentação do Comitê Gestor do IBS e de atualizações no leiaute da nota, por meio de notas técnicas da Receita Federal e da Encat. Até o momento, não existe um ato normativo definitivo detalhando campo a campo como essa dedução deverá ser informada durante o período de testes de 2026, quando o CBS já está sendo cobrado a alíquota simbólica e o IBS ainda em fase de teste sem cobrança efetiva. Por isso, recomendo acompanhar o portal do Comitê Gestor, em comitegestor.gov.br, e também o portal da nota fiscal eletrônica, em nfe.fazenda.gov.br, para as próximas notas técnicas que vão tratar da operacionalização desse redutor dentro do documento fiscal.
Se puder me confirmar se sua dúvida é mais voltada para incorporação imobiliária, para contratos de empreitada, ou para obras por administração, posso detalhar melhor a mecânica de cálculo aplicável ao seu caso específico.