Boa tarde, Larissa
Ótima pergunta, e é importante separar bem os dois cenários que você trouxe.
Sobre a sua situação específica
Sua empresa presta serviço de administração de imóveis para um FII. Nesse caso, quem está prestando o serviço é a sua empresa, e não o fundo. Portanto, a análise da incidência do IBS e da CBS precisa ser feita com base na atividade da sua empresa, e não na natureza do tomador do serviço.
Como regra geral, o IBS e a CBS incidem sobre a prestação de serviços, independentemente de quem é o tomador. O fato de o cliente ser um FII não isenta automaticamente o prestador de destacar os tributos na nota fiscal.
Sobre a não incidência para os FIIs
Você está certo em parte. A legislação da Reforma Tributária prevê tratamento diferenciado para os fundos de investimento imobiliário, mas essa não incidência se aplica às operações realizadas pelo próprio FII, como a locação de imóveis e outras atividades fins do fundo. Ou seja, quando o FII é o prestador ou o realizador da operação, há hipóteses de não incidência ou regime específico.
Quando o FII é apenas o tomador de um serviço contratado de terceiros, como no seu caso, a operação segue as regras normais aplicáveis ao prestador.
Na prática para a sua nota fiscal
Sua empresa, sendo do Lucro Presumido e prestando serviço de administração de imóveis, deverá verificar se a atividade se enquadra nas regras gerais de incidência do IBS e CBS previstas na Lei Complementar 214/2025. Em princípio, sim, o destaque dos tributos seria devido normalmente, já que não há isenção prevista para o prestador pelo simples fato de o tomador ser um FII.
Vale reforçar que a implementação plena do IBS e CBS ainda está em fase de transição, e algumas regulamentações complementares ainda estão sendo publicadas pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor. Por isso, é recomendável também consultar o contador responsável pela empresa para confirmar o enquadramento específico e verificar se já existe regulamentação publicada para o segmento de administração de imóveis que possa trazer alguma especificidade.