Bom dia, Larissa,
Suas perguntas tocam em pontos bastante relevantes e que geram dúvida em muitos profissionais, então vou tentar abordar cada um deles com cuidado.
Começando por um ponto que merece atenção antes mesmo de responder sobre o Portal Nacional: a locação de imóveis, em princípio, não é considerada prestação de serviço para fins de ISS. O Supremo Tribunal Federal firmou entendimento nesse sentido no RE 116.121, e a própria Lista de Serviços anexa à LC 116/2003 não contempla a locação de bens imóveis como fato gerador do imposto. Portanto, a locação pura de imóvel não deveria gerar NFS-e, seja no sistema municipal de São Paulo, seja no Portal Nacional. Caso a atividade envolva algum serviço associado, como administração do imóvel ou intermediação imobiliária, aí sim o ISS incidiria sobre esses serviços específicos. Vale confirmar com exatidão qual é o objeto da nota que se pretende emitir, pois isso altera toda a lógica tributária da operação.
Sobre o Portal Nacional da NFS-e e São Paulo Capital: até onde vai o conhecimento disponível, o município de São Paulo não havia concluído sua integração ao ambiente nacional, mantendo seu próprio sistema para emissão de NFS-e. Isso significa que, para serviços prestados sob competência do ISS de São Paulo, a emissão continua sendo feita pelo portal municipal. O entendimento que você trouxe está correto: se o município ainda opera no sistema próprio, o Portal Nacional não permitiria a emissão de notas referentes a serviços sob a jurisdição desse município, nem mesmo para testes de "outros serviços". O Portal Nacional atende, nesse caso, apenas as situações em que o município já aderiu ou foi integrado à plataforma.
Sobre o CIB, que é o Código de Identificação do Beneficiário: ele é gerado pelo Portal Nacional da NFS-e para os prestadores que atuam em municípios que já migraram para o sistema nacional. Para consultar se São Paulo Capital já adotou o CIB e se possui código gerado, a forma mais direta é acessar o próprio Portal Nacional da NFS-e em nfse.gov.br e verificar a situação do município na plataforma. Também é possível consultar a Secretaria Municipal de Finanças de São Paulo (SF-São Paulo) por meio de seus canais oficiais, pois eles devem ter informação atualizada sobre o cronograma de integração. Como esse é um campo em constante atualização, especialmente com o avanço da Reforma Tributária e das obrigações do IBS/CBS, vale checar diretamente nas fontes oficiais para ter a informação mais recente.
Se tiver mais dúvidas, pode perguntar sem hesitar.