Boa tarde, Marisa,
Vou responder cada ponto da sua pergunta.
Sobre o preenchimento de IBS e CBS nas NFS-e Nacional
Por enquanto, o preenchimento dos campos de IBS e CBS na Nota Fiscal de Serviços eletrônica Nacional ainda não é obrigatório para a maioria dos contribuintes. Estamos no período de transição da Reforma Tributária, e a obrigatoriedade vai sendo implementada de forma gradual conforme os municípios e estados aderirem ao sistema da NFS-e Nacional gerida pela SEFAZ. O que está valendo hoje é basicamente o preenchimento dos dados do ISS, conforme já era feito. Os campos de IBS e CBS existem no layout, mas a exigência prática depende do cronograma de cada ente federativo. Vale acompanhar as atualizações do Comitê Gestor do IBS, que ainda está publicando resoluções sobre isso.
Sobre os códigos para locação de imóveis
A locação de imóveis por pessoa jurídica é classificada dentro da tabela de serviços da NFS-e Nacional pelo código CNAE correspondente à atividade imobiliária, principalmente o 6810-2/01 (compra e venda de imóveis próprios) e 6820-0/01 (aluguel de imóveis próprios). Para fins de IBS e CBS, a Reforma Tributária trata a locação de imóveis de forma específica: a locação de imóveis por pessoa jurídica, em regra, está sujeita à incidência do IBS e da CBS, mas com regras próprias ainda sendo regulamentadas pelo Comitê Gestor. Importante: a locação de imóvel residencial por pessoa física continua sendo operação não tributada, mas para pessoa jurídica no Lucro Presumido, a situação é diferente e a tributação se aplica. Os códigos definitivos de serviço para IBS/CBS ainda estão sendo publicados pelo Comitê Gestor, então recomendo acompanhar as resoluções que estão saindo ao longo de 2025.
Sobre o Cadastro CIB
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) é uma novidade trazida pela Reforma Tributária e previsto na Lei Complementar 214/2025. A proposta é que todos os imóveis do país sejam cadastrados nesse sistema unificado, que vai servir de base para a tributação do ITBI, IPTU, e também para as operações com IBS e CBS envolvendo imóveis. Porém, esse cadastro ainda está em fase de implantação. A obrigatoriedade para todos os imóveis existe em tese, mas na prática o sistema ainda não está operacional de forma plena. A Receita Federal e a SEFAZ estão trabalhando na regulamentação, e o cronograma de obrigatoriedade ainda vai ser definido. Para uma imobiliária no Lucro Presumido, vale ficar de olho nesse tema porque o CIB vai impactar diretamente as operações com locação e compra e venda.
Um ponto adicional importante
Para imobiliárias no Lucro Presumido, a Reforma Tributária traz uma questão que merece atenção especial: a locação de imóveis próprios está sendo tratada como operação sujeita ao IBS e CBS, com alíquota que ainda vai ser definida no período de transição (que vai de 2026 a 2032). Até 2026, o IBS e a CBS começam com alíquotas reduzidas de teste (0,1% de CBS e algo equivalente de IBS), então o impacto imediato ainda é pequeno. Mas o planejamento para os próximos anos precisa levar isso em conta, especialmente porque o ISS vai sendo extinto progressivamente e substituído pelo IBS municipal.
Recomendo acompanhar as resoluções do Comitê Gestor do IBS que estão sendo publicadas em 2025, porque muita coisa ainda está sendo regulamentada e os detalhes operacionais, como os códigos exatos e o funcionamento do CIB, devem ficar mais claros ao longo do ano.