Boa tarde, Lilyane,
Essa é uma pergunta que gera bastante dúvida justamente porque estamos em um momento de transição da reforma tributária, e o tratamento das operações com bens imóveis tem particularidades importantes dentro da Lei Complementar 214 de 2025.
De forma geral, 2026 é considerado o ano teste da reforma tributária, no qual o IBS e a CBS começam a ser cobrados em alíquotas muito reduzidas, quase simbólicas, apenas para fins de calibragem e ajuste dos sistemas, enquanto os tributos atuais como PIS, Cofins, ICMS e ISS continuam sendo cobrados normalmente na maior parte das operações. A obrigatoriedade plena de emissão de documentos fiscais eletrônicos para todas as operações, incluindo a alienação de imóveis, está sendo construída de forma gradual, e ainda depende de regulamentações complementares do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal para definir os detalhes operacionais, os leiautes dos documentos e os prazos exatos de exigência para cada tipo de contribuinte.
No caso de pessoa física que vende um imóvel, até o momento não existe uma exigência geral de emissão de nota fiscal para esse tipo de operação, já que a pessoa física não é, em regra, contribuinte habitual de IBS ou CBS nessas transações isoladas, salvo quando ela se caracteriza como contribuinte pela habitualidade ou volume de operações imobiliárias, situação em que passa a ser tratada de forma semelhante a uma pessoa jurídica do ramo imobiliário para fins da reforma. Fora dessas situações específicas, a venda de imóvel por pessoa física continua sendo formalizada por meio da escritura e do registro no cartório de imóveis, sem exigência de nota fiscal eletrônica.
Já para as pessoas jurídicas que atuam no mercado imobiliário, como incorporadoras, loteadoras e empresas que compram e vendem imóveis como atividade econômica, a tendência da reforma é justamente ampliar o controle documental dessas operações, o que deve incluir a emissão de documentos fiscais eletrônicos à medida que as regulamentações forem publicadas. Mas o cronograma detalhado de quando essa obrigação passa a valer de forma plena e uniforme em todo o país ainda depende de normas específicas que serão editadas ao longo da implementação da reforma, prevista para se estender até 2033.
Como esse é um tema que ainda está em construção normativa, o mais seguro é acompanhar as publicações do Comitê Gestor do IBS, disponíveis no site comitegestor.gov.br, além dos comunicados da Receita Federal, para verificar o momento exato em que a obrigatoriedade específica para operações com imóveis passa a ser exigida no seu caso, seja você pessoa física com atuação habitual no setor ou pessoa jurídica do ramo imobiliário.