Bom dia, Jefferson,
Como funciona o fato gerador
Para incorporadoras no Lucro Presumido, o IBS e CBS incidem conforme o recebimento de cada parcela, e a alíquota aplicada é a vigente no ano em que cada parcela for recebida. Isso significa que parcelas recebidas em 2028 serão tributadas pela alíquota de 2028, e assim por diante.
As alíquotas ao longo dos anos
Para o setor imobiliário há redução de 50% nas alíquotas de referência. O impacto real começa a ser sentido em 2028, quando a CBS sobe significativamente. Em 2026 e 2027 as alíquotas são praticamente simbólicas, em torno de 0,075% sobre cada parcela recebida. A partir de 2028 a alíquota salta para aproximadamente 4,45% e vai crescendo gradualmente até estabilizar em torno de 5,50% a partir de 2033.
O ponto mais crítico
O grande impacto acontece em 2028, quando a CBS entra em vigor plena. Contratos assinados agora com parcelas fixas e sem cláusula de reajuste tributário podem comprimir bastante a margem da incorporadora a partir desse ano, então a revisão dos contratos em vigor e a inclusão de cláusula de repasse tributário nos novos contratos é uma medida urgente e importante.