Bom dia, Josehanny
Boa pergunta, e o raciocínio da aluna está no caminho certo ao questionar isso, porque a Reforma Tributária de fato muda bastante a lógica de classificação das operações.
A empresa intermediadora de aluguéis continuará emitindo documento fiscal referente a uma prestação de serviços. Isso porque o que ela faz é uma atividade de intermediação, ou seja, ela aproxima o proprietário do imóvel ao inquilino e recebe uma comissão por isso. A nota fiscal, portanto, continua sendo emitida sobre esse valor da comissão, e não sobre o aluguel em si, que pertence ao proprietário.
Na lógica da Reforma Tributária, a distinção entre serviços e bens passa a ser tratada pela Lei Complementar 214/2025, que instituiu o IBS e a CBS. Essa lei diferencia as operações com bens imóveis das operações de prestação de serviços. A locação do imóvel em si é considerada uma operação com bem imóvel, e por isso o proprietário que aluga seu imóvel pode estar sujeito ao IBS e CBS sobre essa locação, a depender das regras de incidência e das isenções previstas. Mas esse é o problema do proprietário, não da administradora.
A administradora, ao intermediar o negócio e cobrar sua comissão, está prestando um serviço de intermediação imobiliária. Essa atividade permanece como prestação de serviços para fins tributários, e o documento fiscal emitido continua sendo uma nota fiscal de serviço, com o IBS e a CBS incidindo sobre o valor da comissão.
Uma dúvida que costuma surgir aqui é sobre o enquadramento no Simples Nacional após a Reforma. O Simples Nacional passará por adaptações para contemplar o IBS e a CBS no lugar do ISS e do PIS/Cofins, mas a natureza da atividade de intermediação como serviço não muda. A empresa continuará na tributação de serviços dentro do Simples.
Vale também reforçar que a NFS-e Nacional, que está sendo implementada gradualmente, será o modelo de nota fiscal de serviço utilizado nesse contexto, substituindo as notas emitidas pelos municípios. Para empresas do Simples Nacional prestadoras de serviços, a transição para a NFS-e Nacional é obrigatória conforme o cronograma definido pelo Comitê Gestor do Simples Nacional.
Resumindo: a atividade da administradora é de intermediação, é prestação de serviço, e a nota fiscal continuará sendo emitida sobre a comissão. A Reforma não muda essa classificação para esse tipo de empresa.